美房贷收紧华人购屋梦难圆 专业人士成买房主力

美房贷收紧华人购屋梦难圆 专业人士成买房主力 更新时间：2010-12-7 8:01:13 　　许多华人坐拥现金，乘着房价下跌时买进。　　据报道，纽约一家大型地产公司老板说，由于受8000美元退税的激励，他的公司6月份共完成44笔地产交易，为全年最高。此后，成交量逐步下降，从8月至10月每月仅有20多笔买卖。他指出，买卖下降的原因有两个：一是政府贷款政策收紧；二是下半年本是买房的淡季。“许多华人申请不到‘不查收入’的贷款，就不再买房了”。　　一家贷款银行总裁陈名岷说，由于房利美和房地美严控“不查收入”贷款，使得华人买房者的结构发生变化。过去，不查收入的贷款占其公司整个贷款的80%，现在不到20%。“目前的买房者主要是有固定收入的专业人士，如工程师、律师、医师、会计师和建筑师等”。亚洲人平等会资深房屋顾问陈小君表示，现在华人对地点的选择也发生变化，许多人到华人较少、价格较低的地区买房。　　法拉盛一家贷款中心的马宏惠透露，由于从两房贷款不易，一些华尔街的私人投资者抓住这个机会。这些私人投资者与小银行合作，从小银行那里收购这类房贷。不过，他们对首付要求较高，在35%至50%之间，贷款利率超过5%，高于从两房出来的贷款。　　纽约市立大学房地产学副教授沃尔基认为，未来几年可能是购房的好时机。怎样才能申请到房贷呢？一些贷款业者建议，有意购房者现在就要做准备。取得房贷有两个有效途径：一是多报税，因为正规贷款需要看过去两年的税表；二为多存钱。多付头期款，可以降低贷款比例，申请房贷就比较容易。　　贷款无门放弃买房　　万荣地产经纪公司有515名地产经纪。老板潘小峰说，在过去几个月，他的公司地产经纪人数没有减少，但是成交的数量减少了。“因为贷款很难，一些华人连房子也不看了”。　　由于贷款收紧，许多华人只得放弃买房。纽约法拉盛几年前开工建设一个大型的共有公寓的开发项目，有1000多个住房单位，从统仓、一卧、两卧到三卧等不同规格，售价从38万5000美元到120万美元不等。自2008年推出后，华人购买踊跃。至今为止，发展商共获得160多个购屋合约，买主大多是华裔或韩裔。但最近，以华人为主的60多位买主，因申请不到贷款，要求退回定金。　　两房不再发放不查收入的贷款后，申请查收入贷款的人增加了。马宏惠指出，过去华人购房者存在两种情况。一种是有固定工作，收入较好，报税也高。这类人申请查收入的贷款。一种是现金收入者。这些人因为报税低，就走不查收入贷款这条路。现在，不查收入的贷款停止了，查收入的贷款相对增加了。　　冷门地区房价适宜　　陈小君表示，现在贷款年利率较低，约在4%左右，一些华人买房为保本与安居。她说，过去华人想在华人较多的小区买房。但是，华人集中的法拉盛和贝赛的房价已经炒得很高，于是许多华人去华人较少的地区买房，如史泰登岛等。当地的房子比纽约其它区域要低20%左右。他们发现，纽约还有许多世外桃源。　　马宏惠认为，华人现在聪明了，买房不局限于几个华人小区。温州移民和福州移民喜欢购买三家庭的住房，即所谓的六六三式。这些房子在法拉盛和第八大道都要90多万美元，但是在木边和艾姆斯特只要70多万美元。于是，许多华人在这些地方买房。她说，一些福州移民在外州开大型自助餐店，赚了不少钱。这些人带着钱来到纽约，要买那些带有商业用途的住宅。“上面可以住人，下面带有店面，可以自用或出租”。有的华人自己没有身份，就请有身份的亲戚代买，等以后有身份再转过来。　　陈名岷表示，现在房市不好的主要问题是大的经济不好。由于大家都担心未来，不敢消费。但在买房方面，华人是一个例外。新美贷款银行在纽约、新泽西州和加州设有分行。从几个分行的业务情况来看，在6月30日政府购房抵税的政策到期后，华人在此后的购房数量有所下降，但是到了9月，购房数量又开始增加。　　富裕华人出手阔绰　　陈名岷说，纽约增加最多。新移民购房尤其踊跃。当其它族裔都在逃离房市时，华人却在入市。以医师、律师为主体的专业人士购房增加很多。他们有固定的职业。许多人现在购买投资房，用于出租。因此，华人购房热潮一直不退。　　马宏惠透露，现在一些中国大陆和台湾移民带着现金到纽约曼哈顿买房。一名纽约大学的华人家长花200多万美元在曼哈顿买下一套高级公寓。家长把房子先出租，计划等到孩子大学毕业找到工作后再住。另一名华人学生家长在曼哈顿哥伦布圆环购买一套200多万美元的公寓。这套高级公寓每月的维持费要三、四千美元，专门给孩子聚会用。孩子十几个参加聚会的美国同学都惊呆了。　　11月14日，纽约世界日报举办活动，邀请读者参观位于曼哈顿第63街临近哈德森河边的一栋高级公寓。当该报发行部提议该大厦开发商安排一次华人参观时，建商安排40个座椅。因为报名的人数超过这个数字，对方把座位增加到80个。参观当天，座位加到100个。但是，这些座位远远不能满足150名华人参观者的需要。一位组织者透露，实际报名人数超过200人。今年3月，一名华裔买家以3320万美元创造出今年曼哈顿公寓交易价格之最的纪录。　　《华尔街日报》10月13日报导，中国出生、现为美国公民的刘戴维今年在美国几个州大手笔购买房产引入瞩目。现年50多岁的刘戴维大约十多年前到美国，与太太住在洛杉矶郊区，女儿在美国读大学。他于去年成立“标准投资组合公司”，便开始在美国投资房地产。今年早些时候，标准投资组合出资2亿9600万美元在德州和马里兰州买下16栋公寓楼。最近，他买下凤凰城七个小区的2759套公寓。报导透露，来自世界的竞标人共有181个，最后标准投资组合公司被选中。　　贷款查税重创华人　　过去，除了美国大银行提供房屋贷款外，一些华资银行也提供房屋贷款，而且贷款政策也比较灵活，因此华人买房多能如愿。但是，一名华资银行的资深贷款经理透露，美国国会做出决议，要求房利美、房地美从4月开始不再接收仅有收入证明的贷款申请，而要求贷款申请人必须提供两年的税单和近期工资证明。这个要求正好打在许多华人软肋上。许多华人做小生意，报税少。他们想买房，但是贷不到款。他举例说，如果申请人要购买一个50万美元住宅，其信用分数是700分，要求自付额是25万美元。但是，如果“你没有25万，就买不到这栋房子”。　　该政策对华人影响较大。过去，福州移民、温州移民、潮州移民和台山移民十几个家庭连手，“今年是你买房，明年是我买房，后年是他买房”。首付达到30%至50%。最后大家都买到房。现在，这种轮流买房的方法也不灵了。许多华人有钱想买房子，但是买不到，导致房价下降。这位匿名的房贷经理认为，现在的贷款政策限制“不查收入的贷款”，有些矫往过正。“实际上，政府犯不着取消信用贷款方式，调整一下比例就行了”。　　他称，房市低迷有其历史原因。按照常规，如果房市太过火爆，贷款银行应该提高利率，降低贷款数量，以拟制信贷过于膨胀。但是，几年前大型贷款银行却反其道而行之。房价上升后，利率并不上升，甚至有所下降，买房者将房价推到极限，最后导致房市崩溃。政府政策也影响到房市的兴衰。前几年，房利美、房地美和联邦住宅管理局担保的贷款项目购买许多烂贷。有的人甚至贷款额是房价的115%，包括房屋的修理费。一旦房价下跌，购房者就把房子交给银行，自己走人。“这是房市危机的根本缘由”。而华人不同，“房子是华人的堡垒，对栖身之地都会尽力保护”。　　结果，许多贷款银行倒闭。大银行则靠政府的援助支撑，没有倒下。这些银行也是左手将房屋贷款收进来，右手再将房贷卖给两房。后来，政府出资将两房收归己有，但是对经济影响甚大。今年4月以来，房价下降30%，利率应该下降以刺激买气，但利率却升到6.6%。陈名岷也认为，此次政府处理房市方式欠妥。　　综观历史房价稳定　　许多华人认为，买房子是最好的投资，因为房价会年年涨。但是，沃尔基却认为，如果从过去120年的历史来看，把通货膨胀的因素除去后，美国的房价并未上涨。不过，因为地点不同，房价的变化也不一样。例如，曼哈顿的情况比较特殊，因为地域狭小，没有空地可以盖房，因此房价上升较多。　　耶鲁大学经济学家席勒设计出美国房价指数图。该图显示1890年直至2006年的房价。房价是现存的标准房价格，不包括新房。房价以1890年的价格为基点，确定为100，即10万美元。图形显示，经过通货膨胀的调整，1920年的标准房的价格指数为6.6万美元。从1997年开始，美国房价几乎呈直线上升，到了2006年，标准房的价格上升至19.9万美元，即比1890年的房价上升了99%，此后房价又几乎呈直线下滑。从后补的虚线来看，房价将继续下跌，并向起始点100点靠近。　　该图的图说解释，在过去这120年中，美国房价有过20年的下跌期。当批量生产技术在20世纪初期出现时，房价急速下滑，一直到第二次世界大战后期，房屋的需求增加，房价才开始上升。房市的繁荣期始于1997年，指数上升83%。他的结论是：“除去通货膨胀因素的影响，在过去116年间，房屋的价值几乎没有变化”。　　房贷补助慎防上当 　　陈名岷指出，现在华人房贷市场最大的问题是，一些华人轻信别人的保证去申请政府的房贷补助。这些华人过去申请不查收入贷款买下住房，但是由于失业或收入下降，感到支付贷款困难，就想法减少每月的贷款支付额。　　他说，有些人在报纸上刊登广告，称可以帮助付不起贷款人减低房贷。这些华人在报纸上看到广告，就去找公司减低贷款利率。但是，这些公司告诉他们，为了符合政府的标准，他们要有6个月迟付或不付的纪录，才能拿到政府年利率2.9%的贷款。他们按照要求支付这些人3000元服务费。　　于是，这些华人屋主就按照他们的要求去做。但是，由于他们的迟付或不付房屋贷款，他们的信用分数降低，“约有70%的人拿不到政府的低息贷款”。结果是，他们既未获得低息贷款，自己的信用也坏了。他说，实际上，这个低利率不是永远的减低，而是几年后再恢复到从前的利率。但是，这些华人就是这么轻信。相关文章：罗杰-布特尔：拖欠错觉欺骗营造出债务陷阱2011年货币政策猜想：新增贷款红线7万亿银行将仅对16家央企提供新增房地产开发贷村镇银行三大难题待解贺铿：社会资金炒房是楼市泡沫症结揽储大战升级银监会突击监测日均存贷款惠誉：中资银行2010年信贷增速与上年持平二次调控后房价仍涨或出现第三轮调控楼市调控存六大难点美联储开始向外国银行放贷似成“世界央行”

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