物业股分化愈演愈烈行业并购潮料上演

融创服务上市、恒大物业公布发行价、远洋服务通过港交所聆讯……物业公司上市热潮一浪接着一浪。业内专家表示，上市潮背后也出现了破发潮，映射了投资者对相关公司估值的不同预期，也意味着物管行业分化格局将愈演愈烈，行业并购潮将很快上演，那些具有差异化竞争优势的公司方能“走得更远”。

物管行业将进一步分化

近来，物业管理股上市首日表现也是“冰火两重天”，优质物管龙头受到资本市场青睐。业内人士指出，随着个股标的明显增多和市场选择范围的拓展，拥有强大母公司优势、核心竞争力以及行业整合能力的龙头物管公司更能获得投资者的偏爱。

比如，有望下月登陆香港市场的远洋服务，得益于控股股东远洋集团的品牌效应以及远洋集团丰富的行业经验，形成了在高端商写领域的差异化优势。其在高端商写的物管收入占总非住宅物管收入的80.9%，拥有北京远洋国际中心、成都远洋太古里、杭州乐堤港等多个高端地标写字楼和商业综合体的管理经验。2019年，其在管商写物业平均物业管理费为17.4元/平方米/月，处于行业较高水平。

“物业管理板块的估值，与其说是对优秀公司核心能力的褒奖，不如说是对核心赛道高成长性的期许。但这个行业一直都存在一些隐患，新股发行放大了这些问题。”中信证券首席基地产业分析师陈聪表示，“部分缺乏核心竞争力也不具备长期成长的物业管理公司，未来将面临被市场边缘化的风险。”

IPO高潮加速了物业管理板块的结构分化，且分化具有持续性。陈聪认为，在结构分化中，物业管理板块已经告别了以往鸡犬升天的局面。重视企业的独特运营能力，选择最具确定成长空间的企业，可能是物业管理板块投资的关键。

行业集中度或大幅提升

分化的背后将是行业并购案例的增多和行业集中度的提升。中信证券认为，物业管理公司大量上市有利于市场集中度提高。规模较小、缺乏特色的物业管理公司会失去扩张规模的动力。同时，若中小市值的物业管理公司估值持续走低，也会进一步优化一级市场的并购环境，为大公司提供进一步整合行业的可能性。

公开资料显示，物业公司上市募集资金主要用于收并购及市场拓展。比如，恒大物业上市后会持续加强外拓力度，约65%的募资额将用于并购。远洋服务此次IPO募资的约60%将用于把握战略投资及收购机会，择优并购，进一步发展战略联盟以及扩大物业管理业务的规模；其余40%资金将计划分别用于升级智能化管理系统建设智能化小区、提升数字化水平及内部信息技术基础设施、运营资金及一般公司用途。

“未来三年，是行业集中度提升的关键三年。企业品牌差异化的显著提升将推动公司品牌迅速壮大。从全局来看，物业管理行业空间广阔，优秀公司可能在未来迎来跨越式发展。”陈聪说。

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