海南酝酿土地新规 将限制普通商品房开发

海南酝酿土地新规 将限制普通商品房开发 更新时间：2010-2-5 0:02:22 　　如何避免“国际旅游岛”这个美好的设想变成另一轮房地产泡沫的导火索，如何把投资者从房地产狂热中拉回到国际旅游岛的建设上来，这些问题正考验着海南省政府的智慧。据了解，目前海南省基本形成了清晰的房地产业发展思路。海南省房地产业将向保障性住房及高端旅游地产方向倾斜，普通商品房在土地供应及开发审批上都将受到限制。

就在公众的目光仍集中在海南暂停土地出让和暂停审批新的土地开发项目所带来的市场影响之时，一份或许对市场更有震撼力的文件正在海南省内部酝酿。据本报记者近日从海南省某部门独家获悉，3月1日起，海南省将实行新的“建设用地供应及使用管理规定”，其中“限制普通商品房发展”是主要基调。目前，这份文件已交海南省政府审批。

限制普通商品房土地供应

在海南刚获批“国际旅游岛”之后，全国四面八方的投资客携现金蜂拥而至，出现了部分开发商趁机哄抬房价的现象。就在此时，海南省政府1月15号宣布暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。消息一出，海南各大城市房价应声上涨，一些原本销售火爆的楼盘在一夜之间竟突然封盘，囤房待涨。而罗顿发展等“国际旅游岛概念股”也在大盘调整的当下连连逆市涨停，成为资本市场一道奇特的风景线。

尽管决定着海南未来十年发展的《海南国际旅游岛建设总体规划》仍处于征求专家意见阶段，但海南省政府对于房地产的发展思路已基本明确。记者近日就从海南省国土环境资源厅获悉，3月1日起，海南省将实行新的“建设用地供应及使用管理规定”，其中“限制普通商品房发展”是主要基调。

依照新规，土地供应将实行年度计划管理，建设用地年度供应计划指标分为鼓励扶持类、规范发展类及限制控制类，其中保障性住房用地、星级宾馆、度假村、高科技创意产业等被划为甲类指标，在用地上给予鼓励扶持；而主题公园、高尔夫球场、高档商品房及别墅被归为乙类，在用地上“规范发展”；普通商品房用地则被归入丙类， “限制控制”其发展，并且在指标用完后，不再追加。

而在海南省住房和城乡建设厅，记者也得到了类似的信息。该厅某副处长告诉记者，由海南省住建厅牵头、各部门正在紧急赶制的“海南省房地产发展及管理新规”，已上交海南省政府讨论审批。从草稿来看，未来海南省房地产业将向保障性住房及高端旅游地产方向倾斜，普通商品房在土地供应及开发审批上都将受到控制。

“这个思路很正确，海南的环境资源具有稀缺性。发展高档房地产，不仅可以提高土地的价值，还可以吸引具有更强消费能力的人群到海南停留或定居。这部分人群的消费对海南经济将会有较强的拉动作用。” 在刚结束的海南省“两会”上，一名不愿意透露姓名的政协委员表示。

用“两个暂停”争取时间

海南国土资源厅副厅长王业侨则告诉记者，“两个暂停”持续到3月份，目的是等《国际旅游岛建设总体规划》出台，但同时海南省政府也在关注市场动态，根据市场情况及时作出调整。

在新的“建设用地供应及使用管理规定”草稿里则明确写道：“该办法自2010年3月1日起实施”，“本办法有关规定与省政府的其他规定有冲突的，除本办法明确规定使用其他规定外，适用本办法”。在“封地”期内推出“土地新规”，业内人士认为，如此安排可能意味着“两个暂停”将提前结束。

在海南省近期举行的地方“两会”上，部分委员接受记者采访时指出： “ ‘两个暂停’一定程度上也是海南省政府为推出房地产中长期规划争取时间，近期海南省国土资源厅及住建厅等部门通过大量摸底调研，对岛内开发房地产的思路已经基本明晰。”

但也有业内人士表示，推出土地新规并不意味着“两个暂停”提前结束。一些程序走到一半因“两个暂停”被搁置的项目，可能会在重叠的这一个月内率先被放行。记者了解到，传闻中可能搁浅的中体产业三亚奥林匹克国际村项目就有希望在这个时间段正式获批。根据2009年3月16日中体产业与三亚市人民政府签署的《三亚奥林匹克国际村项目合作意向书》，自意向书签署之日起一年内，如公司或项目公司未能依法取得项目用地，意向书自动终止。但如果海南省3月1日起实施新的土地供应政策，那么中体产业就有可能在2010年3月16日前拿到地。

大力发展保障性住房

按照海南省相关部门的构想，既然将来海南省要走“高端旅游地产路线，普通商品房将被限制发展”，人均月收入仅千余元的广大海南岛的居民住房问题则可以靠保障性住房来解决。

据海南省统计监测中心最近一个调查显示，约有六成的本地居民期望房价在2000元/平方米以下，约有三成的居民期望房价在2001至3000元/平方米，仅有9.71％的本地居民能够接受3001至4000元/平方米的房价。而目前海南的新建商品房均价已经涨至7000元/平方米以上。

看着不断上涨的高房价，一些海南本地居民为将来自己或子女的住房问题发起愁来，有的甚至开始怀疑“国际旅游岛”建设是否真的能够提高他们的生活水平。

在高房价下，如何才能让本岛居民也住得起房？在采访中，无论是海南省的各级政府官员，还是“两会”的代表、委员，都给了记者一致的答案：保障性住房。保障性住房，已经被海南省政府当成了打破其房地产困局的“钥匙”。

在1月25日召开的海南省四届人大三次会议上，海南省长罗保铭在《政府工作报告》中，将改善群众住房条件列为该省今年民生工作的头等大事，并将保障性住房建设列入对市县的考核。而海南省住建厅及国土厅等职能部门，也加紧制定出了建设计划及实施细则。

据介绍，2010年，该省在全面完成2009年75798套保障性住房建设的同时，全省新开工建设将不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平方米，其中2万套必须年内竣工，此外还有去年开建的3.08万套保障性住房须在今年6月前投入使用。以后开建数量将逐年增加，争取三年内解决困难群众的住房问题。在记者拿到的这份内部文件中，对于保障性住房的类别、各类别的定义以及适用条件，都一一做了细化。

尽管岛内保障性住房建设搞得“热热闹闹”，但岛外的专家对其效果并不那么乐观。建银国际地产分析师王韧表示，大量岛外投资客是海南房地产市场的主要购买力，在未来商品房开发受限的情况下，商品房价格恐怕仍将因供不应求而继续上涨；而海边的高端商品房及别墅，其稀缺性决定了在未来相关配套完善后，价格仍可能进一步上扬。至于保障性住房是否能够达到解决海南本地居民住房的目的，还要看地方政府的执行力度。

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