海通证券：调控组合将抑制房价上涨两大问题制约地产股行情

海通证券：调控组合将抑制房价上涨两大问题制约地产股行情 更新时间：2011-1-29 8:53:51 　　事件：　　1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省人民政府从实际出发制定。当日上海、重庆发布了房产税具体征收办法。　　主要内容：　　1. 房产税试点改革终于落地：房产税并非新税种，在本次试点改革之前主要针对工商企业。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值或租金向房产所有人或经管者征收。税费计算方面，如果按照原值征收，税费按房屋余值的1.2%计税；如果按照租金征收则是租金收入的12%计税。虽然房产税出台时间较早，但在此之前房产税主要针对工商企业征收。本次试点改革的重大突破在于将房产税引入个人所有的非营业用房。　　2。重庆、上海首开征收，力度略低于预期：国务院规定本次房产税具体征收办法由试点城市人民政府从实际出发制定。上海和重庆房产税方案对比情况请见下表1。从本质而言，重庆方案和上海方案的最大差别在于，上海方案仅对新增购房进行征收，而重庆方面不仅对新增高价房征收，而且还对全部独栋商品房征收。因此，重庆方案实际上对房地产既得利益者有更大打击。目前国外房地产保有环节税种税率一般在0.4%到15%，因此以上两城市房产税税率基本属于国际惯例中的较低水平。综上分析，两城市房产税在税率和征税范围上略微低于市场前期预期。　　3。房产税试点将增加保障性住房建设资金：本次试点城市对房产税征收用途做出了明确指示，所征收房产税均将用于保障性住房建设。虽然目前房产税总量相对较少，保障性住房建设的主要资金将依旧来来自土地出让金。但本次规定是对今后进一步推广房产税，拓宽保障性住房建设资金来源的有力尝试。　　4。后期市场面临阶段性量缩价跌的可能：近期政策连续出台，不论是之前的提高二套房首付比例到60%，还是今年的房产税试点，其主要针对目标均为二套即以上新增购房。国家打击不合理购房需求，抑制房价上涨的政策意图十分明显。虽然本次房产税试点力度不大，但是对投机购房有明显心理震慑力。通过以上政策的连续出台，预计后期市场销量将有明显回落。由于房地产市场存在成交先于房价变化的趋势，因此后期市场将面临量缩价跌的可能。　　5. 投资建议： 我们认为房产税出台后板块将再次迎来阶段性反弹，但市场能否形成趋势性机会暂时面临两个问题：相比前期限购政策，本轮“信贷+税收”的调控组合对房地产市场具有更加实质的影响。预计2月市场销售将重新回归观望期。行业基本面是否会因此发生扭转需要进一步观察；1月市场通胀压力依旧较大，2月加息是大概率事件。加息对行业反弹构成一定压力。　　6。风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

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