深化房地产市场调控：经济与民生的双重考验

深化房地产市场调控：经济与民生的双重考验 更新时间：2010-12-8 7:07:05 　　经历数次调控，房地产市场已经出现积极变化。但是，量跌价滞的局面并未根本改变，通胀和流动性过剩双重压力袭来，加剧调控难度。

住房关乎人民的生活尊严与质量，房地产业身兼投资与消费两种身份，楼市调控面临经济与民生的双重考验。

政策频出：市场积极变化调控仍需深化

像是一场特殊的拔河比赛，绳子的一端是频频发力的楼市调控政策，另一端是多元的房地产市场。

以时间为坐标，从1月到4月再到9月，从限贷、限购到限外，从信贷、税收、住房保障、土地等，政策出台之密集，动用的政策工具之多前所未有。

同样以时间为坐标，房价涨幅从1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，一路上扬。自6月起持续3个月的环比涨幅为零，炒房和投机性购房等不合理住房需求得到初步抑制，住房供应总体有所改善，保障性安居工程进展顺利，但是进入9月，房价环比再度增长，调控带来积极变化但任务繁重。

住房城乡建设部副部长仇保兴这样描述国际金融危机以来房地产市场变化的走势，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低。

终场的号音还未吹响，楼市调控再次陷入僵持阶段。“房价就像一滴松油，看着会跌就是跌不下来。”供职于北京一家金融机构的刘晓莉说。

高房价，深深刺痛着群众的神经，“蜗居”“房奴”“集装箱住宅”“胶囊公寓”等新名词不断涌现，逃离“北上广”现象被广泛讨论。人民群众需要政府抑制高房价，消除焦虑和不安，经济发展也需要防止金融等领域不断积累的风险。

房地产调控政策频出的背后，就是对民生诉求的回应，也是着眼于经济全局的考量。

一方面，经济稳定发展为楼市调控创造条件。4月份“国十条”果断出手，正是得益于一季度我国经济上行、物价稳定的良好开局。权威部门官员表示：“宏观经济态势良好，对房地产的依赖性可能会削弱，有利于解决房地产市场进程中的长期深层次问题。”

另一方面，楼市调控为经济发展提供支撑。今年以来，通胀的压力不断积累，物价突破了3%的警戒线。房价等资产价格虽然并不在CPI中，但其上涨与通胀预期的增强，互相推动，成为加大通胀预期的突出因素。

2010年我国已经进入人均GDP4000美元的发展关键期，城镇化和工业化在加速，消费结构升级势头不减，住房的实际居住需求仍然较大。

住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说：“稳定楼市，既可以发挥住房建设对投资和消费的双重拉动作用，也可以满足居民消费结构升级和改善民生的居住需求，一举多得。”

面对当前量低价平，甚至一些地方房价上涨有卷土重来危险的新形势，房地产市场调控仍需深化。

问题交织：破解楼市背后深层矛盾

似曾相识的一幕似乎在上演。

每次调控政策出台，就会带来一段时期的观望，然而经过几个月的调整，房价依然在高位徘徊，购房者预期发生变化，再次涌向市场，房价随着成交量的上升而反弹。

能否改变旧有的局面重演，考验着我们的智慧。关键在于对一些新老问题能否有突破性的解决：

——住房保障滞后，大量需求只能在商品房市场释放，调控腾挪余地小。

国家统计局总经济师姚景源表示：“过去过多用市场化的办法解决住房，现在看是不完整的，特别是我们这么大的国家，收入分配差距比较大，如果把住房基本民生职能完全交给市场是不应该的。在完善和保障民生的前提下，用市场化的办法来发展房地产。”

——过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收，调控执行力打折扣。

数据显示，今年前10个月，房地产开发投资38070亿元，增长36.5%，增速超过全国固定资产投资增速。“土地财政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由此带来楼市调控的尴尬局面，一些地方政府总能将调控政策从“百炼钢”化为“绕指柔”。

——国内外多重因素交织，调控难扼房地产业“资金”咽喉。

从国内趋向看，居民存款陷入负利率困局，强化了财富进入楼市等资产市场的信号。在房贷收紧后，一次性付款比例开始上升。据万科董事会秘书谭华杰介绍，万科客户一次性付款的占比从10月的30%上升到11月的35%。与此同时，近年来所累积形成的流动性压力不容忽视。民间投资出路少，通胀压力之下，也流向房地产领域。

从国际看，境外热钱的流入对推动房价上涨也不可忽视。美联储11月初宣布推出第二轮定量宽松货币政策，中国面临输入性通胀和热钱流入压力不断加大。瞄准赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，境外资本跃跃欲试。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示：“今天房地产问题是深刻的体制问题，需要着眼于经济发展和改善民生综合考虑。”

调控走向：寻找改善民生与促进发展的平衡点

前不久召开的中央政治局会议研究了明年工作。“加大保障性安居工程建设力度”赫然在列，尽管只有短短的13个字，但对于房地产市场而言分量极重。

全国政协经济委员会副主任李德水说，加快保障性住房建设可以解决中低收入群体和社会夹心层住房需求，有效地遏制商品房价格，把固定资产投资规模保持在合理水平上，对经济平稳健康发展是有利的。

住房城乡建设部日前发出通知，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这一数额大大超过此前的市场预期。

人们对保障性安居工程寄予极大期望。秦虹说：“需要制定一个低收入者住房的保障比例且长期执行，可以稳定低收入者的预期。”

更多的人开始思考如何定位房地产业的功能和属性。城镇化推进中，房地产市场对一国GDP增长的贡献度会日益提高，其支柱产业的地位凸显。但是，它更应发挥改善民生的作用，支柱产业不能成为不调控的理由。

市场的长期健康发展迫切需要制度的建设。秦虹说：“短期内大规模地增大土地供应有利于缓解市场供求紧张关系，但如果能建立一个及时反映市场需求变化的土地市场制度将使市场调节更为有效；通过银行窗口指导控制对房地产企业的贷款规模是执行信贷政策的重要手段，但建立一个能够让企业自我承担风险的房地产金融制度更为合理；强制性的行政干预市场，不如建立一个能够自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度更为公平。”

改变以投资带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，拓宽民间投资渠道，加快推进房产税试点，从制度入手推动楼市调控走出“调调涨涨”的怪圈，就会实现群众住有所居的目标，为经济发展提供可持续支撑。

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