多年的创业，现金流这个词已经深深的刻在身体里。现金流就是一个重要的“生命指标”。

今天不说企业现金流，专门讲家庭的现金流。

近日，不管是投资还是对冲风险，我看到很多资金疯狂涌入一线城市的楼市，深圳是最具代表的城市。很多百姓人家也随大流相拥入市，房价真的是一日高如一日。和房产相关的企业赚的真的是盆满钵满。加上深圳金融产品比较发达，买房时使用的杠杆真的是能有多大就有多大。

现金流作为复杂经济环境最后的底牌，我们都持有一套各自的现金流理论，来对冲对未来的不确定性。所以我们经常会看到一些文章会不断地强调，现金流很重要，要把现金流放在第一位。

我也知道要重视起来现金流，要放在第一位，但是放在第一位以后呢？我要怎么做？

我在前面的文章里面强调过几件事：买房时一定要合理的、理性的使用金融杠杆。

但是什么是理性的、合理的使用金融杠杆？这里的一些都要从现金流说起。

先在这里讲一下什么是现金流？

现金流=家庭收入-生活开销-信贷月供

就是每个月家庭里有了收入以后，抛去生活日用的开销，然后还还信用卡、车贷、房贷等信贷以后剩下的资金。

我觉得大部分人对这个算法应该都是认同的。那么我们对这个公式做分析，看看什么才是最优质的现金流？

关于现金流有个很经典的故事。可能名称叫的不一样，但是版本大同小异。

一个游客路过一个小镇，他走进旅馆给了店主一千块现金，然后去楼上挑选房间。

店主飞快地拿着这一千块，给了对门的屠夫支付了这个月的肉钱;屠夫去养猪的农夫家里把欠的买猪款付清了;农夫转手就把钱还给了饲料商;饲料商贩还清了赌债，赌场老板去旅馆付了房钱，最后这1000元又回到旅馆店主手里。可就在此时，那个游客走下楼来，说房间不合适，拿着一千块钱走了。游客和他的一千块都已经走了，小镇的债务也都还清了!

这虽然是一个略显神奇的故事，不过也说明了现金流在经济体系中的重要作用。在游客来之前，小镇里的每个人都有一千块的欠款，同时他们彼此之间又有着债权。游客的一千块现金，解决了小镇帮助人们解决了连环的债务问题--还清了债务，同时也兑现了债权。当然这个模型是有些理想，不过想想这不正是很多年以前的“三角债”问题么。当流动性不好的时候，这些债务和债权就没有办法兑现，逐渐变成呆账和坏账，而现金流的引入则逐渐盘活了经济体系，解决了债务危机。

你有没有发现，这样一切以经营性为导向的现金模式都在把风险外包给市场，甚至在这样的循环中，看起来正向的现金已经在周转中加了杠杆。

我认为，买房必须使用杠杆。

我不是要讲房价要涨或者跌的问题，而是要说清楚房市的本质。

房市是土地的溢价，是持有者资产的增值基础，是刚需获取城市资源的凭证。最大的结果，就是整个社会财富沉淀到房市这个池子来。

做企业的朋友是最有感触的，商业模式说的再舌灿莲花，银行都不贷款给你。但是用房产做抵押，贷款很快就批准了。

生态就是这样，一旦形成一个核心节点，那么债务链条就会围绕这样一个节点展开。

疫情之后经济这么复杂，只要你提供房产，一定能贷下来款。银行里面那么多专家，肯定不会在房产上面做出错误的评估。反而会抓紧这样的机会，把业务，营业额搞起来。

要知道，房贷可是我们一生中可以使用的最低息的贷款产品了。只要你的信用良好，有房子，贷款一定可以申请下来。而且额度还不低。

针对上面的现金流的公式，买房人有以下3种情况。

1.当现金流＞0时：

有两种可能：

第一种可能全款买房。不管是以后出租或自主，现金流都是正向的。全款买房一般在三、四线城市比较多，一、二线城市几乎没有。

第二种可能就是买房子以后，每个月还完月供，去掉生活开销，还有一些剩余。这种情况一般是刚需买房客户。因为一般的刚需客户收入比较稳定，未来几年不会突然很高。买能力范围内的产品。每个月去掉全部的开销，可以有一些结余。

但是鉴于当前这种情况：我建议要多预留一年的房贷保证金。

为什么呢？当前疫情，经济不是特别好，有失业的可能性。根据之前的各种金融危机，我发现最多一年，经济就会复苏。所以你最多失业一年。预留好一年的房贷保证金，在经济不好的情况下，房价怎么样，对你的影响都不会太大。你要做到，在最坏的情况下，保持还贷情况不会更坏。

2.当现金流=0时：

这种情况很好理解，就是收支平衡点，每个月的收入刚刚好全部支出。没有额外的负债。

我认为，这是普通人的最大承受范围了。但是这种情况只适合两种人：

第一种：收入安全性极高的。这部分人发部分是国企、企事业单位员工，收很稳定，但工资弹性比较差。

这种情况下我建议：提高自己的赚钱的能力，有精力的情况下可以适当的做一份兼职，做一份被动收入。

第二种：纯野蛮生长的投资客，嗅觉敏锐。就在觉得这个城市会越来越好的基础上，把欲望压缩到极致且把每一笔钱用到最低需求上，房子，越囤越多。

我建议：现金储备起码能覆盖3年还贷周期的投资客了。投资客是要考虑回报周期和成本平衡，3年是目前所有楼市周期中一个比较平均的收益回收闭环时段。

3.当现金流＜0时：

现金流完全是负数。这种情况不太适用于普通人，只适合极限投资客的模式。就是我们常说的那种为了砖头吃土的那部分人。买房子就是他们的信仰。这是一群对房价起伏很敏感的一些人。日常的爱好除了搞钱就是买房子。

随着国家房产对“房住不炒”的趋势，我觉得应该盘整资产内部，把资产盘整到那些护城河足够高，成长曲线有余力的筹码中去。

除了提高自己的家庭收入以外，尽可能提升房子作为资产所产生的正向现金流。

这里解释一下什么是资产和负债？资产呢，是可以创造正的现金流，可以挣钱的；负债，就是负的现金流，是你需要花钱去养他。

比如你的房子租给别人，如果你每个月收到的租金高于你的月供，房子每个月都可以给你挣钱，那房子就是你的资产。

相反如果每个月的租金不够还银行的月供，那房子就是你的负债，因为你的掏钱养着它。现金流决定房子是资产还是负债。

如果我的房子可以用来出租，那么我的租售比是不是可以通过软装，通过空置期降低来提升呢。

如果我的房子是在自住，那么我没有可能通过投住分离模式，出让自己大房子，改租其他空间来进行套利对冲呢。

出租这个领域在楼市红利期，本质上是容易被忽视元素，利差足够赚钱，也没有多少人想着要做租售比提升。去年还有几家专门做房屋托管的企业相继在美国上市。可见其前景。关于房屋租赁和托管的业务，我会在后期的课程里详细解说操作步骤。

选筹到那些房子更容易产生正向的现金流呢？地铁刚需房（含远郊），市中心的两房和小三房的次新房，学区房（除了价差，还有陪读），和大型商业打包的新房。

特别提醒有两个产品不要碰：商住房和老破小

里面的原因不一一赘述。详细原因可以翻阅之前的文章疫情风暴后，买房该如何选择？三招，教你买房稳赚不赔

所以大家可以按照上述的内容对号入座，当然这里也不能代表一切情况。我只是表达了我想要表达的一些观点，以及最近市场上面的一些实际情况。

说了这么多，其实优化现金流的最佳方式就是提升自己的能力和自身的收入。

如何提升自己的收入或拥有更多的被动收入，以后我会专门写一篇这样的文章。

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