银河证券：京十五条对地产板块的影响中性偏空

银河证券：京十五条对地产板块的影响中性偏空 更新时间：2011-2-18 9:37:25 　　1。事件　　2月16日下午，北京市人民政府办公厅今天发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。　　2。我们的分析与判断　　、北京房地产调控“十五条”具有示范效应，对各地方调控起引导作用　　今天北京市政府出台的“十五条”调控政策，是在新“国八条”的基础上进行了升级和加强，北京市政府在新国八条之后第一个出台措施，对全国其他城市的后续调控具有广泛的示范效应，会对其他地方调控起到引导作用。“十五条”的基调较严厉，基本超过“新国八条”，在限购和存量二套房贷款利率的可调节性方面的规定，更是能够对市场起到直接的震慑力。　　、“限购令”全面升级，将成短期重磅炸弹，预计北京全年成交量萎缩三成　　北京市是全国第一个出台限购令的城市。本次新的政策中，限购令全面升级。从之前的“一个家庭只能新购买一套住房”，到现在的已经拥有1套的本市户籍家庭限购1套；对已经拥有2套及以上的本市户籍家庭，以及拥有1套及以上非本市户籍、无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。　　新版限购令规定了三种情形下的家庭的暂停售房。短期将成市场的重磅炸弹，观望情绪提升，部分需求受到强制性抑制，预计市场会迅速进入成交冰冻期。预计升级版的限购令将会使北京全年新房成交量萎缩三成左右。同时，由于需求的强制性减少，二手房的供需矛盾将会逐渐缓解，部分二手房有降价销售的可能性。　　新版限购令的另一个警示作用是：如果在全国大多数城市铺开新版的严格限购令，全国房地产的成交量也将受到影响，行业将进入冰冻期；如果冰冻期持续较长时间，将会出现大面积降价销售情况，开发商也会因为资金链紧张的问题而对价格进行调整加速回笼资金。　　新版限购令是“十五条”中最直接的能对市场构成显著影响的政策。我们预计，该条政策仍为短期的行政性干预命令，长期来看不会持续。　　、如果调控不力，二套住房贷款首付比例和利率都还有提高的可能　　根据第七条：各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。　　第七条对二套房贷款首付比例和利率方面给予了余地，如果市场调控不符合预期，信贷将进一步严格，首付比例高于六成，利率高于1.1倍是有可能的。这属于差别化信贷政策，照顾了购买第一套的刚性需求，对第二套也进行了成本加成，最大程度抑制不合理的购房。　　、“十五条”力促保障性住房、小户型的供给，解决住房民生问题　　京“十五条”从保障房供给、棚户区改造、公租房建设等多方面力促保障性住房的供应，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。未来保障性住房方面力度的加大将有望使住房市场格局更加合理化。　　3. 投资建议　　我们认为京“十五条”将成为短期内的重磅炸弹，市场将陷入观望和需求强制抑制阶段，对北京市成交量影响较大。短期内成交量有可能萎缩一半以上，长期估计通胀预期下，成交量仍会回升。预计全年北京成交量萎缩三成。　　京“十五条”基调严厉超过新“国八条”，对其他省市后续调控措施出台也起到了示范作用和警示作用。调控力度空前，如果泡沫进一步蔓延导致调控目标不能实现，升级版限购令将有望在其他省市推广，这将对整个行业基本面构成较大的影响。　　我们认为京“十五条”对地产板块的影响中性偏空。当前地产主要上市公司平均市盈率2011年为11倍左右。短期我们认为行业下跌空间有限，可以逢低建仓。中长期机会还需要看量价表现。预计量缩价格出现松动之后，地产行业政策面能够放松，行业才会有趋势性机会。我们维持行业“谨慎推荐”投资评级。

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