王石没猜对万科增速放缓“已成特别真实的存在”

“在疫情大考下，‘活下去’已成特别真实的存在。”3月17日21点，万科董事长郁亮在2019年度媒体业绩会上感叹道。

该场业绩会以视频直播和电话会议的形式举行。而在此一小时前，万科发布了“收敛聚焦、巩固提升基本盘”策略实施一周年的业绩报告。

回顾万科2019年重点词汇“基本盘”，过去一年，万科销售增速创下历史新低。

根据财报，2019年万科实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。而在2016-2018年，万科的销售金额增速分别为39.5%、45.3%以及14.5%。

这与王石在2019年11月预告的“万科年报非常好”有所差距。

转型与多元化，依然是近年万科发展重点。

2019年初的业绩发布会上，郁亮坦言，“我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。”

但目前，万科的千亿级业务，也仅有房地产开发业务。

多元化业务中发展最快的万科物业，在2019年营收超过百亿，仅越过了千亿目标的第一道槛。

物业之外，物流同样被寄予厚望，从近期负责人的变化及收入增速可窥见。

与此同时，就在业绩交卷第二天，3月18日，市场用实际行动表达对万科业绩的失望。

在A股三大指数集体高开的情形下，万科A股早盘低开2.53%，股价报27.40元，截至收盘报收26.30元，跌幅扩大至6.44%，创近半年来股价新低。

房地产板块则呈现高开低走态势，收盘下跌2.37%。

事实上，35岁的万科正面临房地产开业务增长乏力、新业务价值和贡献有限的两大难题。如何实现新老业务之间的平衡，重新引领中国房地产业的发展，成为万科需要探索的命题。

基本盘承压

早在2019年3月业绩会，万科就提出 “收敛聚焦、巩固提升基本盘”策略，并表示这是“活下去”的重要保障。

今日回看，作为万科集团层面的“基本盘”，地产开发业务在过去一年似乎仅停留在巩固的阶段，提升幅度十分有限，甚至某些指标出现下降。

2019年，万科销售金额6308.4亿元，同比3.9%，低于全国商品房销售6.5%的增速。

跟同一梯度的恒大、碧桂园相比，万科的增幅也有所落后。

净利润也难以达到市场预期。

2019年万科实现归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%。但在2017-2018年，万科归母净利润同比增速分别达到了33.43%、20.39%。

同时，万科去年房地产业务毛利率27.2%，同比下降2.5个百分点；净利率10.6%下降0.7个百分点。

万科2019年年报主要数据

由此看来，万科的“基本盘”策略并未取得明显的效果。为此万科总裁祝九胜解释称，我们在2014年提了‘城乡建设与美好生活服务商’，就不会是单一的业务、单一规模的比拼问题，而是围绕城市发展和客户的需求去布局我们的业务。

“对于开发业务，万科更多的是强调销售回款”。祝九胜强调，毛利率下降是整个行业的趋势，万科要做的是做好产品服务，持续提升管理水平，注重ROE等。

增速放缓背后，是万科对于地产业务所保持着谨慎的态度，从货值供应可窥见一二。

年报显示，2019年，万科实际开工4241.1万平方米，较2018年实际开工量低15%。而竣工面积为3007.9万平方米，完成年初计划的98%。

投资方面，万科2019年新增147个项目，同比减少约80个。

在市场发展做出判断时，万科同样表现审慎。

截至2019年报告期末，万科对仍存在风险的项目计提存货跌价准备为29.9亿元，数额超过了大多数房企，折射出楼市下行预期。

2020年，面对突如其来的疫情，万科的基本盘业务将迎来更大挑战。

祝九胜表示，在销售方面，万科2-3月份的销售金额同比减少了510亿元；同时，疫情也为公司交付带来了压力，预计全年会有3.9万户业主遇到延迟交付。

其续称，“由于销售受影响，公司销售回款同比减少，疫情期间防疫成本亦有所增加，二者都将对公司未来1-2年的结算产生一定压力。”

如何渡过眼下的危机？郁亮在业绩会上表示，企业的免疫力主要体现在两方面，一是服务、照顾好衣食父母，二是现金为王、手有余粮。万科追求有利润的收入和有现金流的利润。

千亿业务待解

在去年12月召开的万科2019年会中，“未来”成为万科在4000多字的报告里提及最多的词汇，根据万科周刊披露，共计14次。

具体而言，未来是万科管理层所提及的第二增长曲线，即围绕客户需求发展多元化业务，这也是万科从2012年开始探索的新方向。

过去一年，万科收敛聚焦了非地产业务，并在上半年对外亮相5个BU。

它们被视为经过万科内部经过“赛马”和“试错”机制后的业务，具体包括商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育。

在多元化业务中，物业的表现最为亮眼，是率先突破的业务板块。

2019年，万科营收来自物业服务的营业收入为127亿元，同比增长29.7%，占总营营业收入比例3.5%。

这是万科在地产主业之外，第一个营业收入突破百亿的新业务。

疫情下，由于各个社区实行封闭式管理，物业价值开始凸显，迎来了新一轮发展机遇。2月份，万科物业提前启动20000人招聘计划，揭示了进一步做大的宏愿。

近年来，房地产行业掀起了物管分拆上市潮，而万科物业迟迟没有按下上市按钮。

为此，郁亮解释称，万科物业暂时没有上市计划，并且在未来很长一段时间内都不会上市，等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑上市。

2019年，万科提出打造六个千亿级业务，虽然相距甚远，但物业是最靠近千亿的多元业务。

对于如何实现规模的爆发，祝九胜给出的答案是，将传统住宅领域扩展到商业物业以及城市公共空间业态管理。

与此同时，除物业之外，物流在疫情下也迎来新变化。

郁亮表示，过去城市对于仓储物流重视是不充分的，这次疫情让大家认识到仓储物流的重要性。受非洲猪瘟的影响，许多地方禁止了生猪的远距离运输，加上人们对食品安全的关注，使得对冷链的需求越来越大，万科的冷链业务在今年1、2月份同期增长80%。

根据年报，万纬物流新获取项目21个，合计可租赁物业的建面约为191万平方米。截至报告期末，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目。

负责人的变化是物流业务将要进一步扩展的另一个信号。

3月17日，万科发布公告称，公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。随后，在发布会上，郁亮公布了张旭的新去向，即物流负责人以及海外业务的负责人。

为此郁亮表示，张旭加入万科18年，物流业务就是在他手上孵化出来的，经过5年的铺垫和发展，物流业务打下了比较好的基础，在这次疫情中看到了物流大发展的机会。此次，张旭主动申请要去带领物流迎接这次挑战。

对于物流的发展定位，郁亮表示，这是万科在城乡建设与生活服务商战略上浓墨重彩的一笔。

值得注意的是，万科曾备受关注的长租公寓业务也逐渐黯淡。根据年报，2019年，租赁住宅新增开业5.6万间，累计开业11万间。

董秘朱旭表示，目前，长租公寓的发展存在诸多客观限制，除此之外，万科做经营性业务能力有待提升，长租公寓业还在爬坡期和探索期。

而对于教育、养老等业务，万科没有披露相关经营数据，也没有更详细的介绍，仅用品牌影响力逐步扩大来形容。

由此看来，万科多元业务的优先级排序已逐渐落定。物业与物流将成为万科未来发力的重点。

事实上，赛道转换并非一蹴而就，房企的多元化之路远比地产主业艰难。万科转型已走过六年，但仅有物业营收超过百亿，跟千亿目标相距遥远。

至于何时能顺利完成转型，或许万科也没有时间表。

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