“政策不是松而是紧了”海南成国内首个取消商品住房预售制省份

3月7日傍晚，海南省新闻办公室举行新闻发布会，这场让外界感到有些突然的新闻发布会，通报和解读了海南刚刚出台的房地产“调控新政”――《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。由于这次新政出台是在新冠肺炎疫情尚未结束时，且事关疫情后海南房地产市场的政策走向，引发外界广泛关注。

中国房地产报记者从上述新闻发布会上获悉，这次海南房地产新政与以往相比，呈现3个方面的“爆点”：创新提出发展安居型商品住房、实行本地居民多套住房限购政策，以及商品住房现房销售制度。此前坊间流传疫情后“全国房地产市场限购政策或有松动”一说，被海南这次“反向加强升级”终结，依然坚持“房住不炒”主基调，严格执行全域限购政策的前提下，继续“收紧”楼市。

“政策不是松了而是紧了。”海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃告诉中国房地产报记者，海南创新提出发展安居型商品住房，是海南未来较长一段时间解决人居问题的一种供给形态。房地产行业专家也表示，海南“反向”收紧楼市、坚持“房住不炒”，提出多形式结合的安居形态，是促进海南房地产平稳健康发展之举。改革商品房预售制、进行现房销售的新政，被认为是“全国首个省级现房销售的政策”。

为何要对本地居民停止购买第三套？

3月7日在海口举行的这次新闻发布会，被外界解读为“海南房地产市场加强升级调控”。中国房地产报记者从发布会上了解到，本次海南房地产新政，在坚持“房住不炒”主基调、严格执行现行全域限购政策的前提下，继续加大调控力度。

上述通知提出了本地居民购买多套住房的限购政策，是外界广泛关注的焦点之一。该规定称，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。“简单地讲，好比你手头有两套或者两套以上房产，现在就不能再购买第三套了。”海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃告诉中国房地产报记者。

为什么要实行本地居民多套住房限购政策？霍巨燃解释称，坚持“房住不炒”、遏制投机炒房，不仅是针对省外购房者还包括本地居民，出台新的调控政策是为了进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性；同时为防止占用过多社会公共资源，为海南自贸港建设提供充分的空间要素保障，这也是参照了国内部分城市的做法。

“我省房地产调控成效明显基本达到预期目标。”霍巨燃回应称，上述通知的出台并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求。

“今年是海南自贸港开局之年，外界对海南普遍关注，其中一个重要方面是海南房地产能不能平稳健康发展？”海南大学政治与管理学院研究员夏锋向记者表示，甚至还有一种声音就是海南自贸港开局之年总体方案下发后，包括疫情结束之后，海南会不会迎来新的一轮炒房热？确实有这么一些蠢蠢欲动的投资者、炒房者。

夏锋称，海南这次出台的房地产调控政策，明确了坚持房子是用来住的，不是用来炒的，坚持两个“限购”，促进海南房地产平稳健康发展，稳地价、稳房价、稳预期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，海南强化对本地居民购买多套住房的限购政策，有助于规范当前购房行为，也是在此前对外来人口限购以后，对省内户籍人口等提出的收紧性政策。尤其是此前海南省的人才落户等政策下，各类户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固“房住不炒”精神等角度出发，对于本地户籍人口等购房也需要规范。另外，此类购房市场的稳定也为了海南自贸港的建设发展提供了较好的环境。

“安居房”就是满足“居者有其屋”

本次海南出台的房地产调控新政还有一个重要关注点：通知提出了发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，满足居住需求，推动实现全省人民住有所居。其中，“安居房”对于外界许多人来说，仍是一个新“面孔”。

“安居型商品住房限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。”霍巨燃表示，安居型商品住房售价由各市县按照当地经济发展水平、居民可支配收入、物价水平、建设成本等实际情况确定，并在一定年限内实行封闭流转制度，“近期，我省拟在需求较大、住房价格较高、住房问题较突出的市县开展安居型商品住房试点建设。”

霍巨燃解读称，公共租赁住房的保障对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员住房困难家庭；安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售；市场化商品住房根据本地居民和引进人才改善性住房需求适度建设，市场化租赁住房根据在城镇就业、创业、务工和旅游度假养生的省内外居民租赁住房需求，加快发展。

其中，对困难群众主要通过公共租赁住房、安居型商品住房进行保障，符合条件的引进人才可以申请公共租赁住房或安居型商品住房。公共租赁住房对城镇低保住房困难家庭免收租金；对低收入住房困难家庭减免租金；对其他符合条件的保障对象，租金原则上不超过市场平均租金的50%。

夏锋认为，海南人均GDP和城乡居民可支配收入，目前还只相当于全国平均水平的90%，还没有达到全国的平均水平，但是低收入和高物价、高房价形成一个突出的矛盾。这次通知出台，提出了很多保障性住房，它实际上满足“居者有其屋”这样一个诉求，让广大的社会成员分享自由贸易港红利，是一个重要举措。

严跃进表示，海南推出安居房制度政策，实际上也是为了让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房。类似规定和当前海南自贸区建设有很大的关系。另外安居房制度的推出，也体现了供给侧结构性改革的导向，对于今年全国各地住房制度改革，尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。

“全国首个省级现房销售政策”

中国房地产报记者也注意到，上述通知中也提出海南实行现房销售制度。现房销售制度就意味着未来要逐步取消商品住房预售制。有专家表示，取消商品住房预售制实行现房销售，对房地产开发商来说影响极大。那么基于什么原因，海南出台新政对商品住房预售制度进行改革呢？

霍巨燃对此回应称，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售，甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。他说，为了从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。同时，按照规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

“政府鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。”霍巨燃表示，下一步，该省将加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足人民群众改善性住房需求；有序实施引进人才住房保障，积极创造良好的人才居住环境，推动实现全省人民住有所居。

海南产业经济研究院院长李仁君接受采访时表示，商品住房预售制是中国房地产市场的一大特色，开发商在资金不到位的情况下盖了一层两层就预售了，拿买房人的钱再来盖。他认为，商品住房预售虽然加大了开发商的融资杠杆，但对于广大购房者来说无形中也带来了较大风险，“海南进行商品住房预售制改革，房地产市场会得到进一步规范；从另外一个层面上把那些没有实力的开发商、小开发商进行排除，我们要鼓励有实力的大开发商来做，这个应该是一个好的政策。”

“此类规定可以认为是全国首个省级现房销售的政策，其对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。对于开发商来说资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，3月7日海南发布相关调控政策，总体上以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。

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