政策紧逼力促房企防走向分化

政策紧逼力促房企防走向分化 更新时间：2010-12-4 7:38:59 　　土地市场，冷清许久的局面正被逐步打破，且日渐升温，趁着各地年末的土地放量供应，部分开发商开始抄底拿地布局全国，以期在未来赢得市场空间。　　北京市土地整理储备中心最新数据显示，截至12月1日，11月已有22宗经营性用地顺利出让，目前正在交易的地块有71宗，即将入市的地块有16宗，数量和规模都创下全年新高。　　时至年末，监管层正进一步扼住房企“资金的喉咙”。　　随着央行、银监会、外管局和住建部等各部委的联合发力，开发商的融资渠道在有限空间里更趋狭窄，而通过促销回笼资金则成为迫在眉睫的选择。在万科武汉分公司宣布大幅优惠的情况下，此间已有恒大、保利、苏宁置业等部分开发商也推出幅度不一的优惠活动。　　而对于土地市场，冷清许久的局面正被逐步打破，且日渐升温，趁着各地年末的土地放量供应，部分开发商开始抄底拿地布局全国，以期在未来赢得市场空间。　　金融调控加码房企资金链　　刚刚结束的11月，政府调控楼市的决心丝毫没有放松的迹象，金融调控正逐步发力。　　上月初，银监会首先出手，挑选60家大型房企进行资金链分析和压力测试，通过对其样本分析发现，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。与此同时，银监会分析还发现，房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企，一些大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多风险点值得重点关注。　　对房地产金融风险的防范也逐渐蔓延到信托资金。银监会在随后颁布的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中要求，各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。　　事实上，在楼市调控中，银行信贷收紧、上市融资未果以及预售金监管等多重效应，正加码施压开发商的资金链，而房地产信托资金则扮演着最后的“救命稻草”。今年以来，公告获得信托融资的A股上市房企共有18家，累计获得信托融资超过174亿元。　　而据媒体报道，目前已有中融信托、平安信托等多家房地产信托公司回应银监会的通知，暂停了房地产信托业务：已进入发行阶段的项目尽快结束发行工作，未进入发行阶段的项目全部停止启动发行工作。　　欲进入内地楼市的国外热钱也遭遇封堵。11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。　　但更让开发商担心的是，市场货币流动性的紧缩以及银行信贷额度的枯竭。11月29日，存款类金融机构人民币存款准备金率正式上调0.5个百分点。这意味着，经过央行在年内的五次调整，金融机构人民币存款准备金率已达到18%的历史峰值。　　“上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就使得已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。”有业内分析认为。　　与此同时，全国人大财经委员会副主任、央行原副行长吴晓灵此前也表示，货币政策应回归稳健，存款准备金率仍有上调空间。　　房企分化日渐明显　　今年的楼市调控史无前例，但早在距年末还有不到一个半月的时间，已有部分房企提前完成了全年的销售额。　　11月初，合景泰富地产公布了今年前10个月销售业绩，累计预售金额达人民币100.5亿元，较原定计划提早来两个月完成全年目标。龙湖地产日前也宣布，集团已于11月上旬提早完成全年合同销售248亿元的目标。据统计，万科、恒大、复地等地产商目前均已完成今年的销售目标，但保利、金地、雅居乐、世贸等其他上市房企离销售目标还有距离，有些房企甚至调低了销售预期。佳兆业集团日前宣布，全年的预期销售额由早前的100亿元，降至全年目标值90亿元。这也是二次调控以来，继恒盛地产之后又一家宣布调低全年销售目标的在港上市内地房企。　　此时，在调控政策的持续作用下，如何完成全年销量也考验着销售乏力的开发商，已经完成全年预定目标的万科此刻却做出了“表率”。　　11月中旬，万科武汉分公司正式宣布旗下在售五大项目同时大幅优惠，对于这次降价活动，武汉万科的说法是：“万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步、不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。”　　事实上，万科并不是第一家在11月打响优惠战的开发商。在今年5月首次祭出降价旗后，11月5日，恒大地产在香港上市满一年之际，再次推出“全国联销10亿大优惠活动”。参与联销活动的恒大地产旗下楼盘共计60个，分布在广州、重庆、成都、武汉等全国22座城市。　　而在南京，开发商之间的降价战似乎已经全面铺开。11月8日，苏宁置业在南京也高调宣布，旗下苏宁睿城二期项目将以均价16300元/平方米，这比原定价格低了2000元/平方米，比周边楼盘最高价低5000元/平方米。苏宁置业表示，此次降价主要是顺应国家政策合理定价，让价值回归理性，并最终回馈给消费者。11月23日，南京保利地产方面也宣布，从即日起，新购买南京保利旗下的住宅产品，将享受专属付款特别待遇，对无论是分期付款置业还是贷款置业的购房者，都可以享受到首付三成签约的优惠价，该活动的截止时间是2010年12月31日。保利南京相关人士表示，此次优惠，主要是针对目前受政策限制而无法办理贷款的购房者，此举将降低这部分人的购房成本。　　土地放量趁势抄底　　而在商品房市场之外另一方的土地市场，随着年末各地土地供应量的增加，不差钱的房企正加速抄底拿地，冷清许久的土地市场正日渐升温。　　据北京市土地整理储备中心最新数据显示，截至12月1日，11月已有22宗经营性用地顺利出让，目前正在交易的地块有71宗，即将入市的地块有16宗，数量和规模都创下全年新高。而在拿地企业中，不乏万科、富力、金隅嘉业、龙湖等这些大型上市房企。其中，海淀区的两幅地块，均被北京万科和五矿建设联合体收入囊中，其平均楼面地价也创下新政以来的新高。　　但万科在北京的高价拿地仅是其全国战略布局的一个缩影。　　11月19日，万科以8.6亿元的价格拿下了南京栖霞区仙林湖地块；此后不久，万科在广州又以24.42亿元价格招标竞得开发区地块，而这也是万科自2009年7月以来，第一次在广州地区拿地；在河北近期提出“环首都经济圈”概念后，万科亦加入了概念覆盖地区的“圈地运动”。　　中国指数研究院统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。“目前万科正通过抄底价去获取处于大城市郊区有升值潜力的地块，从而在明年政策预期不明朗的前提下，进一步提高自己的土地储备。”有市场分析人士认为。　　与此同时，更多的房企也在加速跟进拿地。已完成全年销售目标的合景泰富表示，将继续于华东地区稳步增加土地储备，下一步的目标在于加强于华东区域及西南区域的市场占有率，同时在广州推出若干个CBD项目。金地集团也通过与机构合作的方式加大在上海的拿地力度。　　据中国指数研究院最新数据显示，全国各大城市在土地出让金方面的巨额收入，有望使2010年该项收入“千亿俱乐部”扩容。截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，而大连、天津亦距离千亿不远。相关文章：新高地科技公布2010年第四季度及全年财报我国首家千亿销售额房企诞生多家房企业绩高涨早评：周五早间市场信息温州3.7万元／平方米楼面地价创新高改善型购房者再入市楼市温和放量成交量重新回暖房价达历史高位RIM收购用户界面开发商TAT摩托罗拉移动收购软件服务平台开发商4Home上海房企年终战绩即将出炉楼市调控进入关键期

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