政策频出 短期楼市陷僵持

政策频出 短期楼市陷僵持 更新时间：2010-1-20 17:34:32 　　中证网讯 据中原地产研究中心统计，在横跨2009-2010年的一个月时间里，房地产调控政策密集出台，从“营业税”到 “国四条”，再到“国十一条”。诸多抑制投资政策的出台，加剧了市场观望氛围的形成，再加上季节性因素，2010年 1月和 2月楼市成交低迷局势已定。而相对于低迷的住宅市场，土地市场竞争仍然激烈，但由于近期土地供应较少，预计短期内土地成交量将降低。

住宅成交普现低迷

2010年调控的核心之一是抑制投资性需求，先后收紧了营业税政策及二套房贷政策。其中房贷政策的执行由商业银行定夺，实际效果大打折扣，但对消费者的心理预期产生较大的影响作用。住宅成交在 2009年底冲高，进入 2010年以来，成交量一路低迷。中原地产监测数据显示，第一周 9个重点城市一手住宅总成交量环比继续下跌两成以上，其中一线城市成交总量环比下跌20％，其余 5个重点城市成交总量环比下跌44％。

除政策影响外，一手住宅成交的大幅下滑的另一个重要原因是新增供应的减少。经过前期的集中供应和释放， 2009年 12月始各大房企纷纷减缓推盘速度，新增供应逐步减少。

据中原地产监测，十大标杆房企 i2009年 12月的新增供应环比下跌14％。由于供应周期的关系，短期内供应不足的局面仍难以改观。但随着政府打击囤地以增加供应力度的加大，预计第二季度始供应将开始逐步增加。

相对于一手住宅的回落，受营业税政策的影响，二手房市场回落幅度更大。据中原统计，2010年1月1日至1月10日，深圳二手房成交套数为1690套，日均成交套数338套，比上月下跌76.7％。2010年1月1日-12日，北京存量住宅网签成交量为4032套，与2009年12月同期相比，下降73.7％。

随着政策的逐步明朗化以及春节的休整，我们预计，春节后刚性需求将逐步入市，市场人气会慢慢恢复，届时低迷的市场局面亦将有所改变。

地王依然层出不穷

年底年初，虽然一系列旨在平抑地价、抑制囤地等非理性行为的土地调控政策如限制宅地面积上限、提高土地出让金首付至50％及清查闲置土地等也陆续出台，但和低迷的住宅市场相比，土地市场却丝毫未受影响，地王反而层出不穷，溢价率居高不下。

2009年12月22日，广州拍出255亿元的全国总价地王；2009年12月24日，上海新江湾城以32484元/平方米的楼面地价拍出宅地的单价地王。 2010年1月8日南京雨花台居住地块溢价率高达116％，楼面价15977元/平方米，成为南京单价的新“地王”。

但由于一线城市宅地供应的不足，据中原地产监测，2010年第一周一线城市宅地零供应，预计未来一段时间内二线城市将成为土地市场的重点。然而随着近期土地调控政策的深入，预计土地市场将面临降温。

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