新政之后的这一周，大家对于上海楼市购房政策的变化都非常关注。

该不该离婚，离婚后能不能买房，现在在上海买房算几套...随着政策的变化，大家发现很多问题都关乎到自己的现实利益。

当然，有这么一群人无疑是在新政后的最大得利者，那就是

无房户家庭。

很多人都在谈论，2021年刚需买房有多大利好，刚需可以买哪里，刚需中签率提升了多少，但是却很少有人关注：

硬币的另一面。

那就是，刚需无房户的存在，会不会极大地影响到置换客户的中签比例？而这群人又是上海楼市最大的购买群体，他们今年买房，会受到怎样的影响？

今天这篇文章，就试图帮大家回答这个问题。

首先回答第一个问题，上海有多少比例的无房户？

我们都知道，上海楼市这两年都是改善为主，但是当政策出来的第一时间，我还是立刻去拜访了上海链家公司的总部，幸运的通过采访，得到了这样的一个比较靠谱的数据：

链家上海2020年成交的二手房总量大概在6万套。

大部分首套刚需客群的成交总价段在：200-500万。

去年，他们200-500万总价段成交占比六成，大约是3.5万套。根据成交的用户画像数据显示，用户为二套置换的，差不多2.3万套。

（数据来源：链家）

所以在这么一个500万以内总价产品中，其实

真正的首套刚需客户的占用户比例为35%，二套置换为65%。

这意味着2020年，

在上海10个人买房，二套置换的，大概就有7个人。

而根据贝壳研究院2019年对于“各城市接触以换房需求为主的经纪人占比”，上海2019年的置换客户60%，刚需首套客户40%。

这个数字，在2018年一份西南财大统计的银行信贷报告数据中，也得到了验证。

可以看出，上海从2018年开始，一直遵循着这样的规律分布，换房客户已经成为上海楼市最大的群体。

（来源：西南财大）

整体来看，2018-2020年，上海首套刚需在30-40%之间，二套置换为60-70%之间。

在新政之前，大家去到一个新盘项目摇号，100个认筹的客户里，大约三成是首套刚需，七成是置换。2021年之前，这两波客户群体，

是被放在了同一起跑线上。

所以整体来看，根据统计去年的数据我们发现，上海新房总计开盘196次，包含了153个项目，平均每一个项目只给客户留了

1.28次机会。

去年的这两波客户站在同样的起跑线上去选房，但从2021年开始，情况正向着这30%-40%的无房家庭去倾斜。

未来上海真正实行无房家庭优先摇号政策后，我最关心的一个问题就是：

市场还会留给每个置换客户多少机会？

目前对于具体的摇号环节还不知道，但是我们大概得到的信息是这样的

先让无房户摇号，然后进入非无房户家庭摇号

所以我们测算这个算术题就是先假设一次摇号中大概有30%-40%的无房户，那么二套需求中签的概率会怎么样

不要小看这30-40%的比例，它会影响到所有人的买房决策。

我们来看看，刚需无房户进入一手房市场，它会对置换客户的中签比例产生多大影响？

接下来，就是一次沙盘推演过程。

假设一个500万的新盘摇号，推出100套房源，有200个人认筹，如果其中60个是首套刚需，140个是置换客户。

这140个置换客户要等60个无房家庭客户去优先摇号之后，然后再去摇剩下的40套房源。

这是一种情况，我们来算算新政前和新政后，摇号中签的几率分别是多少，这可能才是大家最关心的问题。

首先，同时摇号的，所有人中签的几率都是

50%；

当30%的无房家庭优先摇号，作为置换客户，你中签的几率直接变成了

28.5%。

当一个新房项目的认筹比达到2:1，置换客户的中签率是28.5%。

当一个新房项目的认筹比达到3:1，置换客户的中签率变成了5%。

这个数字从50%变成了28.5%再到5%，其实就是一个非常明显的信号。

认筹比越高，置换客户买新房的难度就越大。

然后大家再看这张图，

去年一整年，上海整个市场新房的认筹比例，大概是这样的。

从内环内、中内环、外中环、外环外，认筹比全部都高于1:2，那么其实每一个置换客户在一手房市场，都提前面临很低的中签率。

上海的新房市场的天平，真真正正开始像向无房者倾斜。

因为你会发现，你每去到一个楼盘认筹，总有一批人排在你的前面选房。

所以，上海楼市今年二套置换在新房市场摇号只会越来越难，也更加被动，尤其是在一些热盘、红盘里，上车的机会可能就是微乎其微的。

无房家庭优先选房政策下，影响最大的是置换的人。

可以预见的是，无房家庭优先摇号，提高了刚需客群中签的比例，改善置换客群的摇号压力会进一步加大。

与其在新房市场碰运气，新政后如果你要换房，其实转换到二手房赛道，相比之下才是更好的选择。

为什么这么说？

因为从去年开始，上海核心区位项目的摇号中签率正在飞速降低

在上半年的时候，上海依然属于点状区域项目高认筹的情况，比如前滩或者一些久未供应的老城区。

但是从去年8月份开始，外环内出现整体普遍性的高认筹率。

很长一段时间内，改善置换都会是上海楼市的主旋律，与此同时当新政无房家庭优先摇号的政策出台后

直接导致的是一手房的改善客户买到房的概率大幅度下滑，伴随着开盘的等待以及未中签的失望，整个市场弥漫的是一种持币观望的焦虑。

而这些情绪让置换客户，不得不飞速流向二手房市场。

当然，他们如果转化到二手房这个赛道上，形式其实不也容乐观。

首套刚需优先摇号这个政策在上海落地，后续影响是庞大且深远的，其影响绝不仅限于新房市场，甚至将蔓延至二手房市场。

一方面是新房摇号的更加被动，另一方面二手房交易成本提高，很可能会体现到在挂牌房价上，置换客户很可能是面临

房东的惜售

。（增值税2年变5年）

你知道吗？目前上海二手房的库存量从11月的5万套，降至现在的3.3万套，直接减少了大约2万套。

从这两天上海链家挂牌房源直线下降的态势中，我已经隐隐嗅到上海今年二手房市场腥风血雨的味道。

这样的情况也会强化一手房在整个市场的性价比，导致一手房市场将在今年继续火热，毕竟税费低、总价低、刚需摇号有优先权。

所以可能会出现，本来想要买二手的刚需客户，直接不焦虑了，掌握主动权直接等新房，一个个去摇。

毕竟对于真正的无房刚需来说，这个项目如果没摇到号，下一个项目，仍然拥有优先权。

这是一个多大的权利啊，基本没有哪个无房户，会放弃这政策给予的这一把尚方宝剑。

上海楼市调控政策

一方面抑制已经不太可控的二手，另一方面适度调整可控的一手。

将机会让给无房者，起初是临港无房者，现在扩散到全市的无房者。此举旨在加大贯彻落实房住不炒这个政策的初衷，希望城市可以吸引到更多年轻有活力的首套资格购房者，让他们踏实地在城市安居乐业，为城市发展做出贡献。

参考那些已经实施了无房家庭优先摇号的城市，比如南京、杭州、苏州，首套刚需但凡拥有购房资格和预算，这个群体一定是更加容易买到新房的。

这两群人在楼市交汇了，首套刚需今年把你的所有重点放在新房市场吧，这个赛道里你是最被优待的，把握机会好好选，你将是最大得利者。

但是硬币也会有另一面，

政策势必也会误伤到一部分改善置换的客群。

但还有一个问题

如果满足所有无房家庭优先摇号的需求，是不是也会造成另外一种不公平呢？

因为当无房家庭人数已经差不多达到，或者超过供应房源数的时候，二套置换的家庭面临的就是：

毫无机会。

而根据其他城市的经验

新房楼盘在每次推盘时，只会拿出一部分房源优先给无房家庭，摇号一次后，没摇到的和有房家庭一起再摇一次号，提高无房家庭买到房的机会，同时保证置换客户也能选到房。

虽然，我们现在还不知道，上海优先摇号政策的细则会怎么落实。

我们可以拿杭州、深圳、南京城市的做法，来作为参考。

杭州是从2020年7月2日起，均价35000元/平方米以下新建商品住房项目，对于无房家庭的房源保障比例

一般不低于50%。

南京是商品住宅项目向本市户籍无房家庭每批次提供房源不低于

30%。

深圳实行积分制，无房家庭可积50分，占比最大头，可见无房家庭在其中也是占有摇号优势的。

这样一来，虽然无房家庭机会更大，但是也保证了置换客户有一定比例的房源可以去摇，其实不失为一个相对公平的办法。

还有一点，新政中的“

无房家庭

”、“

自住需求

”如何衡量？

比如郊区90平三房划定为自住需求，这是合理的。但是1000万豪宅，或者市中心大平层，又算不算自住需求呢？

具体上海究竟会如何去落实无房家庭首先摇号政策，可能会是总价，或是单价和房型，后续必定会有更清晰的划分。

至于有人提到卖掉房以后算不算无房等等各种情况或者漏洞，杭州、苏州、南京也是有各种补丁和细则的，相信上海会有全面细致的考虑。

这一次新政的出台，其实也代表着上海楼市进入了下一个周期，同时也会开启下一个10年甚至是20年的变化。

未来，在上海首套刚需这一波客户得到的是政策的绝对善待。

更低的首付、税费、利率、更高的中签率和优先选择权，所以刚需买房记得要稳，同时也要坚定，特别是今年。

而对于置换的客户来说，正是因为这一波人优先权的空降，尽早的对市场变化清醒地判断和认知

当我们看到新盘认筹比太高的时候，不如尽早转换到二手房赛道，才是更理智的选择。

以上为正文，来自真叫卢俊团队

测量仪器 上海

光学测量仪器

光学系统测试

3d光学测量仪