本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

以“地产+基金”模式见长的新加坡房地产商凯德集团有限公司（C31.SG，以下简称“凯德集团”）在中国的“换仓”之路迎来又一笔重大交易。

6月28日，凯德集团公告称，其与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国6个来福士资产组合的部分股权。此交易预计于2021年三季度完成，将为凯德实现资本回收超过20亿新元（折合人民币约96.16亿元）。

据《中国经营报》记者了解，此次回笼的资金将用于重点投资数据中心等新经济资产。

出售商办资产股权

据了解，本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合的总资产价值为467亿元，平安拟收购其中部分股权。

根据公告，这次出售的资产组合中，6个商办综合体项目公司分别持有对应标的资产100%股权。凯德集团通过私募基金的形式持有这些项目，持股份额在30.7%至55%不等。

在交易方式上，平安人寿拟以持有项目公司股权的方式投资不动产，其中，在上海来福士广场持股比例将达到60%，其余5个项目持股比例将达到70%。

凯德集团方面表示，上述交易为一系列交易，最终结果是平安收购该资产组合部分股权，投资额不超过330亿元。

交易完成后，凯德集团在各项目中的持股比例，将变更为12.6%至30%不等，预计将收回超过20亿新元（折合人民币约96.16亿元）。而资产组合中的其他股东方预计将获益总计约234亿元。

“关于此次交易计划，之前市场上并未有什么消息透露出来，但从双方披露的信息来看，具体项目、股权投资额度明确，说明他们已经秘密接洽得非常深入了。”一位市场人士表示。

据了解，凯德集团起家于新加坡，在亚洲、欧洲、美国、澳大利亚等国家和地区都有布局，已成为亚洲最大的房地产集团之一，也是重仓中国大陆的少数外资房企之一。公司业务涵盖办公楼、购物中心、住宅、酒店、公寓等领域。

此次出售股权的“来福士”系列，是凯德集团打造的高端商业综合体产品，主要包含购物中心和写字楼业态。据凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔介绍，来福士投资组合是凯德综合体项目中的精华。2008年至2020年间，上述6个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点。

据一位业内人士表示，这6个来福士项目运营水平在业内已属非常成熟水平，现金收益和出租率稳定。以北京来福士为例，目前其所处的东直门区域内，拥有写字楼和购物中心的综合体较少，里面的写字楼业态近三四年出租率保持在90%以上，运营良好时达到95%左右的水平，去年受疫情影响的情况下也保持在85%左右；购物中心业态虽偶有小批量空货，但大部分时间接近满租状态。

“这也是为什么平安人寿会选择这类项目的重要原因。”上述业内人士认为：“从总价来看330亿元的价格很高，但针对这样一个大的资产组合来看，平安给出的价格并没有太多溢价，属于合适区间内。”

据了解，来福士品牌自2004年进入中国以来，发展至今在中国有9座。此次出售股权的6个项目均已开业较长时间。剩余3个分别位于重庆、深圳和上海北外滩。其中，重庆项目在2020年落成全业态，深圳项目目前在基金管理当中尚未推出，上海北外滩项目尚未开业。

“换仓”新经济资产

业内人士多将凯德此次出售项目股权的行为理解为资产“换仓”。

“实际上凯德如果继续持有这6个项目也没问题，因为都是非常成熟的项目，投资回报率稳定，从凯德的年报等公开信息也可以了解到国内的来福士项目的运营是非常稳定的。”上述业内人士表示，“但基于业内对于商业地产‘募投管退’的一般投资逻辑，对于此类商办资产在一定的合适时机是可以选择退出的，通俗点说就是‘高抛’。”

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想告诉记者，目前国内重点城市写字楼、购物中心业态已相对稳定，相较于十年前的快速增长期而言，正处于由增量市场向存量市场过渡的阶段，核心区域核心资产的租金收益水平基本平稳。去年疫情影响下，商办物业受到重创，目前还处于快速恢复的态势，投资回报率已很难回到十年前的高位，但仍处于相对合理的区间。

另一方面，业内人士指出，凯德集团虽然抛售出部分股权，但并未完全清退上述商办资产组合，而是选择仍然保留部分股权，继续作为项目运营方。平安人寿选择购入项目股权，可以看作是一种财务投资。

凯德集团方面亦表示，集团在2000年开始深耕商业地产，采取“地产+基金”模式，已形成了“投融管退”的完整价值闭环。项目初期由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。

在此次交易之前，凯德集团亦有多次类似的操作，2018年1月，凯德集团以约83.65亿元出售中国20家购物中心，这些购物中心分布于19座城市。2019年6月11日，凯德宣布以29.6亿元将中国三家购物中心股权出售予集团旗下的凯德中国信托（原凯德商用中国信托）。2020年2月，凯德中国信托又以8.5亿元出售郑州二七项目；同年7月，凯德将持有十余年的建业地产股份出售，总代价为28.31亿港元。

与此同时，凯德集团又陆续以33.6亿元收购了广州乐峰广场，以57亿元收购了重庆两江春城项目，以27.52亿元收购了上海浦发大厦约70%面积，以200亿元收购上海星外滩项目。

凯德方面称，集团将继续致力于实现每年30亿新元的资产回收目标，进行资本循环及再投资。“凯德进入中国27年来，已构建的投资物业储备超过244亿新元（约1171亿元），并且拥有良好的资本再循环表现，”首席执行官李志勤表示。年报显示，截至2020年底，凯德集团位于中国大陆地区的总资产价值约占其全球总量的35%。

对于出售上述股权回笼的资金，凯德方面表示，这些资金将用于重点投资数据中心等新经济资产。未来几年，凯德集团计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，其租户通常来自新经济领域。

潘子翔表示，新经济资产领域的租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。

“‘卖旧投新’是一个正常的投资流程，‘换仓’都需要较长的周期，所以他们的投资决策更多地要从中长期收益来看。”上述业内人士表示。

2019年1月，凯德集团与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，从而获得产业园区资产，开始发力新经济领域。

凯德集团旗下的凯德商用中国信托（CapitaLand Retail China Trust）自2020年下半年起更名为凯德中国信托（CapitaLand China Trust），该信托在2020年9月30日之后扩大其投资范围，包括办公楼、商务园区、物流设备、信息中心和其他综合业态等。去年11月，凯德商用中国信托宣布首次进军中国产业园区项目，通过以49.45亿向凯德集团关联公司收购位于中国苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场剩余49％股权。

今年4月底，凯德集团宣布以36.6亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这是凯德集团在中国的首个数据中心项目。

业内普遍认为，相较于办公、购物等业态相对稳定的收益率而言，目前此类资产在收益率上还有较好的上涨空间。年报显示，2020年，凯德集团旗下商务园区、工业和物流物业市场表现与其他商办物业相比最为出色，出租率同比小幅波动，疫情影响下依然维持在90%左右的高位，物业净收入同比增长23%。

对于为何看好数据中心这类资产，凯德集团表示，预计到2024 年，亚太地区数据中心行业将以两位数的年复合增长率快速发展。在云服务提供商和新兴批发客户的需求支持下，中国数据中心市场的年复合增长率预计将达到 30%。

据了解，近期国内首批九只公募不动产投资信托基金（REITs）产品中，底层资产中有多个工业园区项目及仓储物流项目。今年6月21日上海公布的“REITs 20条”显示，上海目前的项目储备主要以产业园区、仓储物流项目为主，也包括数据中心等新基建项目。

“数据中心等新经济资产具备和资本市场对接的通道，受到国内外投资者认可，因此我们看好此类资产。”凯德集团方面表示。

据了解，凯德集团旗下WFOE（外商独资企业） 近期已在中国基金业协会成功注册为私募股权基金管理人。“这为我们打开了更多与国内机构投资者的资本合作机会，也是对凯德中国信托及私募基金等集团现有离岸资本平台的进一步补充。”李志勤表示，截至今年一季度末，集团的基金管理规模已增长到792亿新元（约3802亿人民币）。

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