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说起凯德投资，一直是低调的存在。
作为一家全球化、多元化的房地产集团，自1994年进入中国，凯德就开始有步骤地深化在中国的业务发展，
一直强调“内功”修炼。
目前，随着扩张步伐不断，凯德已经在中国40+城市，运营管理200多个项目，可见
凯德在全球的战略布局中，中国始终是主战场。
足见见得，28年中国路，凯德已经成为名副其实的“中国通”。
也曾经有媒体问“凯德投资在中国的优势是什么”，当时凯德投资（中国）首席执行官潘子翔就回答：
懂中国，就是凯德最大的优势。
也恰恰因为其独特的眼光，凯德这几年业绩显眼，在国内房地产市场一片哀嚎中，相时而动，走出了自己的路。
近期，凯德集团更是发布公告称，凯德投资的基金管理部门已将其集团首席财务官Andrew Lim提拔为新设立的集团首席运营官，该任命自2023年1月1日起生效。
凯德希望Andrew Lim能够提升和管理整个集团的交易采购、投资和运营，包括基金和住宿平台，目的是更好地将投资者与公司和公共战略联系起来。
于此同时，现任集团副首席财务官Paul Tham（谭保林）将升任为首席财务官。据悉，Paul Tham去年刚从吉宝房地产投资信托基金加入凯德投资。
要知道，每一次高管级人士调动背后，都意味着公司背后的动作调整甚至战略方向的变化。
针对凯德的这几年的盈利模式，也曾有业内人分析过凯德的增厚投资回报率的模式：
一是内部增长，通过提高租金增加收入。
凯德集团收取结构型租金，包括最低租金和超额租金两部分，后者为营业额的一部分，可实现和商场营业额共同增长。
二是物业提升，通过改造物业最大化租金收入。
三是增值收购，当投资回报率大于融资成本时，公司会收购优质项目以增厚收益。
物业提升更是凯德的核心竞争力之一。
通常的做法包括：最大限度地利用公共区域，例如桥梁空间，并将机械和电气区域转换为可租用空间；升级设施，改造立面，增加游戏和休息区等。通过升级改造，提升物业价值。
2021年3月，凯德集团宣布业务重组，重组后凯德集团形成两个实体，即凯德投资（上市房地产投资管理业务）和凯德地产（私有化的开发业务）。
毕竟，凯德最为人称道的就是其投资管理和资产管理能力，此举意味着两大业务板块可以各自聚焦发力，拥有更大的灵活度和敏捷度。
凯德的负责人也曾说，针对一些周期较长的项目，往往需要酝酿6年-8年乃至更长的时间，项目的价值才能够真正体现，这就容易导致上市公司可能会错过一些跨周期的长期投资。
重组之后，在长期开发项目上，凯德不再有后顾之忧。战略目标也就越来越清晰。
那么在中国，至少5-10年时间内，大城市还有很多机会可以做城镇开发、旧城改造、产业园项目，以前拿不到或者可以拿但是有点顾虑的，现在都可以合理地去拿了。
也正如凯德集团所言，近两年，凯德也的确加大了在中国市场的整体投资力度，不仅有公开土地市场拿地，还首次进入国内的物流地产和数据中心领域。
2021年4月，凯德集团宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这也是凯德在中国的第一个数据中心项目。
2021年10月，凯德集团在国内首次落子物流地产，旗下凯德中国信托以16.834亿从非关联第三方收购了一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个物流资产。
2022年5月，市场消息称凯德还拿下苏宁置业旗下北京苏宁生活广场。消息称苏宁置业的对外报价约为35亿元左右，但最终成交价只有其报价的7折。
2022年10月17日，凯德商用旗下公司以20.37亿元竞拍北京朝阳区东三环内的博瑞大厦，也曾在圈内引起热议。
未来，凯德扩张的脚步还将不止……
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