企业负债，政府负债，个人负债，地产这些年赚的钱到底去哪了？

最近见网上有很多人问这个问题，但是在我个人角度，没有看到一个正面回答的。

今天就梳理一下，这钱到底去哪儿了！

其实要想弄明白这钱去哪儿了，很简单，顺藤摸瓜就行。

我们从买房的消费者开始。

比方说消费者花钱买房，这钱到开发商手里会怎么分呢？

第一，交税

税费是所有的开发商都少不了的。

税种有很多，但无非就是地方税和中央税的区别。

这些钱具体用来干啥，咱们不用过多解释。

主要是解释我也解释不清，科目太多，我也不懂。

第二，企业扩大，再次拿地开发

这一条也几乎是每个开发商都要做的，企业要发展嘛！

这些钱具体流向哪里，这里也不过多解释。

其实基本上就是开启下一个循环而已。

第三，银行利息

银行还款就不用说了，这是企业借的钱，该还就得还。

但是除了本金以外，还有利息。

所以第一个正营利的企业出现，那就是银行。

不管这个钱是多是少，反正有钱流向银行了。

至于说银行拿钱又放贷，那是另外一回事了。

这样，银行是我们梳理的第一个受益者，或者说，它们是第一个在地产行业发展中赚钱的群体。

第四，债券等融资利息

这个性质其实同银行类似，之所以把它单拎出来是因为它的受益群体有些区别。

这些群体包含购买这些债券的公司、财团以及个人。

当然，这里面肯定有国外的个人和团体。

不管这些人拿钱干什么了，他们也是今天梳理的第二受益者。

第五，开发商股东分红

这里先明确一下，开发企业和开发企业的老板是两回事。

开发企业是具有独立法律权利和责任的法人，而企业老板则是自然人。

企业赚的钱，如果不分红的话，就是企业的，不是老板的。

但是如果分红之后，只要老板把该交的税交了，那么钱就是人家自己的，跟企业没关系。

这也就是为什么，这么多企业暴雷，却没听说他们老板破产的。

所以，说到这里，今天梳理的第三受益者出现了。

而我认为，这可能也是最大的受益者了。

可能有人会问，那才几个钱啊？这么多年，地产规模得数百万亿？他们资产只能算个零头。

这话大听起来不错。

但是，我们所说的地产规模多少万亿，那只是市值。

如果房价下跌，或者有价无市，那么那所谓的市值不比街边的一坨狗屎贵多少。

讲到这里，如果有人只想知道钱去哪了，那么可以就此打住了。

后面我作为一个非专业人士，想聊一聊，地产发展这么多年，一直被人诟病的制度——

预售制！

在某些专业人士眼里，他们会说预售制度能加快地产企业的资金周转，加快开发进度，有利于经济快速发展。

这话没错，但是不是有些片面呢？

地产一个普通项目的开发周期一般是两年至三年，稍微大一些或者复杂一些的项目可能会更长。

但是项目还没干完，房子就已经卖完了。

这些钱是营利吗？

不全是吧！

这里面其实有大量的未付账款，这些未付账款会一直持续到项目结束，甚至结束之后的三五年。

因为很多施工单位都会有质保金，而质保金的期限一般是三至五年。

除此以外，还有计划外账款，比如房子质量不好，被业主投诉，需要重新翻修整改，比如施工过程中图纸错误需要整改，比如因为其他各种问题导致的各个施工方的索赔，等等。

这些钱是不在计划之列的。

但是，企业每年的股息分红，可没考虑项目还未结束，而是留下计划内的钱，其他的钱有钱就分。

跟投过项目的朋友都知道，只要项目资金一回正，钱基本上就下来了。

至于后续项目还需要多少钱，那是以后得事情。

甚至某些企业连计划内的钱都不留，反正还有其他项目的收入。

在行情好的时候，这种事情没什么问题，因为企业一直在发展。

今年卖完了旧项目，同时又有新项目，旧项目的钱下来先分了，在需要钱的时候，新项目的钱又下来了。

有点拆东墙补西墙的意思。

这就导致一个问题，只要新项目卖不出去了，我们会发现，受影响的其实是新旧两个项目。

旧项目卖的那么好，但是由于新项目的钱弥补不了旧项目的工程款，那么旧项目就会烂尾。

而新项目自然也好不了多少。

如果是卖的一般，不考虑资金挪用的话，可能回款能涵盖工程支出，但是很可惜，他挪用了，导致新项目的房子也建不起来。

如果卖的极差，那就不用说了，即便不挪用，它自己本身的回款也涵盖不了项目工程款的支出。

越是卖不掉越烂尾，而越烂尾越没人买。

恶性循环。

可能会有人问不是有监管资金吗？

对，肯定有。

但是监管资金也是一把双刃剑。

咱们暂且不讨论那些监管资金被提前预支或者被挪用的情况，就是单说监管资金按足额交付，并且老老实实的待在监管账户这种情况。

正因为有这笔钱在，开发商才敢大胆的把已经到手的钱分掉或者花掉，毕竟有监管资金托底啊！

但是很可惜，项目在验收合格之前，监管资金是提不出来的，或者更准确的说是有一部分提不出来的。

即便在实际的资金体量上，开发商有钱把房子建完，但是这笔钱他说了不算。

再考虑合同违约，也就是开发商没钱支付工程款，导致项目停工，这时间脱的越久就意味着施工单位的索赔越多。

工人窝工、场地的设施租赁都是按天算钱的。

在这种情况下，即便等到相关单位用监管资金接手项目复工，那这笔钱也不一定够项目完工了，毕竟赔偿就会花掉很多钱。

谈过总包退场的成本朋友应该非常了解这项支出的大小。

而且，除了以上情况，还有另外一个情况。

那就是监管资金没有交够。

因为监管资金是有一定体量的。

可以打个简单的比方，比如一个项目整体货值10亿，而监管资金比例为20%，也就是2亿。

当然，这里只是打个比方，监管资金比例在不同的城市有不同的要求，而且项目的阶段不同，比例也通常不同。

不过不影响，20%应该不算多，除非项目已经封顶，否则的话基本上都要高于这个比例。

2亿的监管资金，即便考虑一套房子一百平米，一平米一万，也需要卖够两百套房子才能到达要求。

但是如果他只买了100套呢？

如果在这个时候，没钱了，而工地已经因为开发商不能及时支付工程款而停工，那么是不是就预示着买这些房子的这一百个客户，即便开发商没有挪用资金，他们的钱也完成不了后续的项目？

所以这就很不合理。

客户花钱买房，无论带不贷款，从开发商的角度，每套房子都是足额交钱的，但是开发商却不能保证把房子建完，这找谁说理去？

另外一种情况更闹心，房子卖的不错，甚至说卖的很好，价格也很高，但是，开发商早早的把钱分了，就是没有预留待支付的工程款，房子还是烂尾。

即便后面因为各种干预，使项目复工，并且交付，但是延期的违约呢？找谁赔付？

企业都倒闭了，找谁去？

企业的钱呢？早就分了啊！

所以，我认为，

预售制度不适用于有限责任的法人对接无限责任的自然人

。

因为双方在责任和义务的角度上根本就不公平。

再次劝说买期房的朋友，慎重！

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