撰文 / 张文静

编辑 / 田晏林

这是万科继1995年、2008年后，上市31年来，第三次出现净利润下滑。万科董事长郁亮在业绩会上向投资者致歉。在他看来，财务数据只是最终结果，更深层的原因出现在企业的管理经营上。

“不管我的反思多全面，不管我的检讨多深刻，考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了。在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”3月31日，在万科业绩会上，董事长郁亮话至此时，低下头顿了几秒。

万科2021年财报显示，该公司全年实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，同比仅增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下滑45.7%。

数据有些刺眼。这是万科继1995年、2008年后，上市31年来，净利润第三次出现下滑。

（万科集团董事长郁亮在业绩会上 万科官网视频截图）

“我知道今天大家来参加我们业绩发布会，不是来听我道歉的，而是关切万科有没有信心和底气，能从今年开始实现止跌企稳回升。”郁亮说。

但在投资者看来，信任不是说出来的话，而是做出来的事。

两个多小时的会议并不轻松。万科管理层似乎也做好了应对一切质疑的准备。与以往万科董事会秘书朱旭先花大量篇幅介绍业务不同，此次面对投资者和媒体，郁亮首先做了半个小时的自我检讨。他坦言，现在倍感压力。

但似乎这种压力感，自五年前从王石手中接过董事长职位时，就一直伴随着他。因为很多人说，王石走了，万科就变了。

纵观这五年的行业形势，似乎变的不只有万科。此次业绩下滑的背后亦折射出整个房地产行业正在经历一场重要变革。

业绩“洗澡”？

毫无疑问，万科净利润大幅下滑，超出了许多投资者的预期。作为业内公认的财务最稳健的公司之一，明明2021年前三季度，公司净利润只下滑了16%，为什么到了年末，突然猛跌至45%？

业绩会上，有机构人士质疑万科存在业绩“洗澡”的问题。

对此，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，完全理解股东的心情，利润大幅下滑，主要因为有40%的结算分布在四季度，且投资收益在四季度盘账时出现下降，以及对一些亏损的投资做了计提。

在祝九胜看来，万科用这么贵的钱去“洗澡”，既没有必要，更无可能。他举了一个很通俗的比喻，“就像去公共澡堂洗澡，澡堂门票不能太贵。因为业绩下滑，收入大幅下降，全体万科人也付出了很大代价。”

祝九胜更愿意用“冲凉”这个词。因为用凉水浇一浇头，能让头脑更清醒。用冷水冲冲身子，能让体格更健康。

相比祝九胜偏于业务层面的解释，郁亮则直言，财务数据只是最终结果，更深层的原因出现在管理经营上。

“万科过去一直是充分授权、分布式管理，造成了离散度大的问题，导致项目操盘能力分化，少数项目出现投资失误。”郁亮表示。

一位熟悉万科的行业人士告诉《财经天下》周刊，这些年万科都是“小总部、大区域”模式，区域公司拥有投资、人事、产品、销售等生杀大权。在这种模式下，区域公司过于强大，总部对其控制力较弱。

这就导致部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观。而且各城市公司能力参差不齐，一些项目的投资预期没有达标，从而影响了整体业绩。

该行业人士称，2015年开始，许多主流房企纷纷下放权力。区域公司变成“一方诸侯”的情况并不少见。“这是很致命的。为了完成总部任务，区域公司拼命拿地、回款，甚至牺牲利润，也要拿许多高价地。这些失败的烂摊子最后还是总部来收拾。”

回顾万科近三十年发展，内部多次出现权力收放的争议。

早期，万科实行的就是总部集权制。1998年以前，万科总部曾直接管控全国12个城市项目，但管控不到位导致一些项目出现收益不理想、开发节奏缓慢的问题。

后来随着规模的迅速扩大，2004年万科明确了“战略总部、专业区域、执行一线”的新三级管控模式，将设计、工程、销售等专业管理职能下放区域。

当时，在万科的管理层看来，在追求效率优先的高速增长阶段，这种充分授权、分布式实施能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度释放前线战斗力。

2012年前后，万科总部进一步放权，将人事、投资等重要决策权下放，集团只做“战略总部”，负责创新研发、前瞻性研究和融资等。

有业内人士曾分析称，万科将权力下放，是一种良性的权力再分配，能够克服企业规模增长后出现的大企业病和官僚化。

然而，过度的权力下放，容易造成“诸侯割据、拥兵自重”的现象。万科显然也意识到了这个问题。

业绩会上，郁亮表示，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管，所有人都要下沉到前线。

《财经天下》周刊观察到，过去的一年，万科启动一系列组织架构调整，将原先各区域公司共建形成的研究与开发专业公会，调整为开发经营本部，目的就是加强总部对区域公司开发的管理。

今年2月，郁亮还在内部强调“一盘棋”建设，表示要严格进行投资管理。

以往多次收权、放权带给万科的影响，给郁亮敲响警钟。如何在收权与放权间找到平衡，是万科管理层需要慎重应对的课题。

养儿子还是养猪？

在业绩会举办的前一天，万科旗下的物业公司万物云，赴港上市的申请资料获得中国证监会受理。财报显示，2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%。

事实上，早在地产开发业务之外，万科已逐步开启物业、长租公寓、物流、商业地产等经营服务业务。

在郁亮看来，虽然地产开发依然有机会，但这不足以支持万科未来高质量发展。“开发业务有天花板，必须提前布局。当增量机会变少，存量机会就多了。”

《财经天下》周刊注意到，截至目前，除了物业服务，其他多元化业务对万科营收的贡献尚不足为观。2021年，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4299.3亿元，占总收入高达95%，而物业服务占比仅有4.4%。

郁亮坦言，经营服务业务在财务上确实和地产开发业务不可比，现在乃至未来相当长时间内，收入比例大部分还会来自地产开发。

“不可比”不意味着没价值。尽管收入没有地产开发高，但万科的多元化业务还在成长。万纬物流2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目营运净收入（NOI）率达6.5%；万科泊寓2021年收入同比增长14%，NOI同比增长193%；商业地产领域，印力2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。

郁亮衡量经营服务业务成功与否的首要标准就是上市。

郁亮经常举海天酱油的例子，他说海天酱油差不多用万科去年下降了30%的利润，创造了比万科多80%的市值，“看来海天的1块钱跟万科的1块钱价值不一样。再比如说我们看到今天行业里，很多物业公司的市值超过了地产公司，这说明地产的1块钱跟物业的1块钱也是不一样的。”

所以郁亮相信，未来这些经营、服务业务也能创造收益。只不过，这一天或许需要等待久一点。

郁亮介绍，万科对待新业务通常有两种方式：一种是当猪养，养大后卖肉赚钱；另一种是当儿子养。“万一他得了诺贝尔奖，成为大科学家呢？我们就可以通过知识来赚钱，不用卖肉。”

万科当然期待把这些业务都当“儿子”养。业绩会上，万科物业事业集团首席合伙人朱保全表示，万物云上市主要考虑到“孩子成人了”，需要引入国内外的投资者。

但目前，物业行业上市红利正在逐步消失，互联网科技巨头股票大幅下跌，港股整体股价处于历史低点，万物云也要面对新的考验。

郁亮承认，公司为了发展多元化交了不少“学费”。毕竟不是所有业务都能走到上市这步。多重赛道的探索难度和付出的成本，超出了万科最初的预估。

他以长租公寓举例，称如果没有做城中村的“二房东”业务，或许万科的长租公寓早就可以赚钱了。然而，商业世界没有如果。

在祝九胜看来，这些多元化业务需要找到更多一手钱、长钱和有耐心的钱，“跟开发业务不一样，把握好结构和节奏的前提下，才能适当加大投资。”

万科的机会在哪？

直到现在，投资者们讨论起万科，还是忍不住提到王石。他们认为，在某种程度上，管理者往往能够决定一家企业的命运。

但在当前的行业形势和市场环境下，没有哪个管理者和哪家房企能全身而退。

今年3月份，在短短的9个交易日内，万科A股价从人民币19.5元跌到14.4元。管理层一下子慌了。面对这种非理性的下跌，他们决定用回购来维护股价。

据朱旭介绍，因为处于年报窗口期，回购诉求没有获得联交所批准。所以在3月30日财报公布当晚，万科立刻抛出了回购计划和董监高增持A股股份计划。

为了进一步缓解净利润下降，带给股东的分红损失，万科甚至宣布，2022年董事会要把分红比例从往年的35%左右，特别提高到了50%。

这是万科连续30年现金分红以来，历史上比例最高的一次派息方案。不过朱旭表示，未来公司还是会把股息分红的比例稳定在35%至40%。

股价的高低在一定程度上反映了投资者对企业发展信心的强弱。而这份信心往往需要上市公司的业绩作支撑。年初，郁亮在内部讲到房地产行业进入“黑铁时代”，引起业内热议。而今，万科的这份财报似乎印证他的论断，并且让郁亮成了第一个向投资者公开道歉的房企高管。

其实除了净利润下滑之外，万科的净负债率只有29.7%。有息负债总额2659.6 亿元，同比仅增长2.9%；且报告期末，货币资金1493.5 亿元，货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5 倍，较2020 年末提升约 0.2 倍。整体财务数据还算稳健。

前段时间，福州万科已获兴业银行并购贷款近30亿元，用于支持福州万科通过股权收购、整体操盘的方式补充在建项目资金。

对于是否会抄底一些资产，郁亮表示，万科会把握两个原则，首先保证自身的财务安全，不给行业添麻烦。“在此基础下，尽我们所能去做一些对行业健康发展、良性循环有利的事，所以我们也会留意相关的机会。”

目前，政策层面表态要促进房地产行业健康发展和良性循环，且房地产行业仍然是规模超过10万亿元量级的巨大单一产品市场。在郁亮看来，伴随城市发展，这个生意是能常做常新的。

业绩会上，郁亮和万科管理层立下了“止跌企稳、稳中提升”的目标，称明年会交上合格答卷。带着对多元化业务破局的期待，重整管理方式之后的万科，留给管理层证明自己的时间非常紧迫。